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《零基础的佛系理财术》:「一辈子租房,不背房贷享受生活品质」

作者:   发布日期:2020-06-11  分类:事件设计

买房子是为了赚钱吗?

这堂课,我必须从「租房子好?还是买房子好?」这个最根本的问题谈起,否则如果你只想租房子,根本不想买房子,那就完全与赚钱无关了。就算你认为租房子才对,也请耐心上完这堂课,因为我想说「千万不要太早放弃买房的梦想」。

主张租房子的人,多半基于三个理由。

第一、台湾少子化的危机愈来愈严重,未来人口一定愈来愈少,这时房子的需求一定小于供给,房价当然会跌,现在当然不该买。

第二、把买房的钱拿去投资,可以赚更多。

第三、不背房贷,可以享受较高的生活品质。

「要不要买房」不是辩论比赛,是真实人生

关于第一点,我真的无从反驳,因为照经济学最简单的原理来说,房价好像应该会一直跌。如果这是一场辩论比赛,或许我会输,但我们面对的是真实的人生,万一房价就是不跌,而且还一直涨,未来你可能就更难买到了。

持这种想法的人其实是想买房子的,只是不甘愿用那幺高的价格买,所以希望等到跌得够低了再买。不过我要提醒大家,建筑业是国家经济的火车头,一旦房市缓步下跌、甚至崩盘,都将造成国家级的重大金融灾难,到时候生活都成问题了,根本也不可能买房子。

用第二点来主张租房子的人,觉得可以把买房的钱拿去投资,或许是高估了自己的投资能力。即使大家都知道,股市投资人十之八九是赔钱的,但大多数的人都以为自己会成为少数赚钱的人。

在股市多头行情中,赚钱的机会当然比较大。但大盘不可能永远上涨,万一碰到一路下跌的空头走势时,你真的能找到逆势上涨的个股吗?

如果再来一次类似2008年的金融海啸,你手上的股票价值很可能就会腰斩再腰斩,甚至下市变成壁纸。但是你把钱拿去买房子,绝对不会蒸发不见,就算房价真的下跌,因为你是拿来自住,所以不过就是买贵罢了。

此外,若退休之后没有固定收入,完全要靠投资赚点钱来过日子的话,因为每个月至少要赚到房租的钱,这一定会让人很焦虑,而且压力一定很大。这种情形下很容易做出错误的决定,赔钱的机率一定会大大增加。

第三点提到,租房子的人生活品质一定比买房子的人高,这其实有点弔诡。租房子的人当然有比较多可支配所得,目前的生活可以过得比较悠哉,不过也就没有存钱的压力。买房子的人虽然一开始过得比较辛苦,但最后房贷缴完,终于百分之百拥有一间属于自己的房子,不再担心随时会被房东赶走,那种苦尽甘来的幸福与安心,是很难用金钱去计算的。

一生坚持租房子的人万一年老时,找不到愿意租房子给他的人,怎幺办?这种可能性真的是该提早设想,而不该抱着「船到桥头自然直」的鸵鸟心态面对。

一旦有了自己的房子,老年的投资相对灵活得多。最简单的方法,就是把台北的房子卖掉,搬到中南部或是东部去。不然就是把都会区的房子卖掉,搬到其他较小的乡镇去,同样都能多出一大笔现金来过活。如果不想搬,也可以把台北或是都会区的房子拿去银行办「以房养老」,都比靠股票投资来得安稳简单。

我在前面提过陈文茜的故事,大家千万不要以她一生都在租房子来增强自己租房子的信念。她太有钱了,所以当她真的租不到房子时,一定有能力立刻买一间。所以别以为「陈文茜能,我为什幺不能?」如果你的财力跟她一样好,我才支持你现在租房子。

买房不为赚钱,买得起最重要

其实说穿了,如果房价很便宜,回到30年前的水準,我相信大家都会去买房子。换句话说,关键在「买不买得起?」

这堂课为什幺叫「买房子是为了赚钱吗?」我认为,买第一间房子不是为了赚钱,买得起最重要。第一间房子是自住,第二间房子才是投资、才是拿来赚钱的。

房地产要赚钱的条件有三个,第一是地点,第二是地点,第三还是地点。地点好,容易增值,当然房价就贵。很多人一生顶多买得起一间房子,未来根本不会卖,为什幺要想它的增值性呢?

我举两个例子跟大家分享。

第一个,是一间位于新北市汐科火车站附近的房子,是我认识的一个年轻人买的。他买的是一栋30坪老公寓的二楼,总价700万元。他自己筹了100万元,然后向父母借40万元,总共140万元做为自备款,剩下的560万元向银行贷款。

我常说:「跟父母借3、40万元,父母不会叫你还,但如果借3、400万元,父母一定会叫你还。」现在他每个月大概要负担2万5000元的房贷,跟一般人租一个30坪公寓付的租金差不多,也对他的日常生活开销没有造成很大的压力。700万元,真的不是什幺不可能的任务吧?谁说在大台北地区买房一定要上千万?这个物件有三个重要的特性:第一,没有停车位;第二,没有电梯;第三,离捷运站远。只要符合这三个条件,就应该买得起。

在大台北地区生活,大众交通工具太方便了,真的应该先买房、再买车。这位年轻人没有买车,买房当然不用买停车位。他还年轻,也不需要搭电梯。这个物件离捷运站真的有点远,但搭台铁区间车去台北,只要坐一站就到南港站,然后接上捷运板南线,通行整个大台北地区,其实并没有很不方便。

或许中南部的朋友会说,不买车不行,但中南部的房价绝对没有大台北地区高吧?

第二个例子是来自媒体的报导。有个年轻人在父母的帮忙下,买了一间信义计画区的小套房加一个车位,权状虽有10坪,但室内只比5坪多一点点,总价1500万元。年轻人接父母上台北来看,室内空间小到父母差点没昏倒。

这间房子有停车位、有电梯、离捷运站近,绝对是房地产专家眼中会增值的好物件;但它真的会增值吗?我持保留的态度。因为这幺小的坪数,还是只能卖给单身的年轻人,但有几个年轻人买得起?既然接手困难,它就很难增值。

千万不要听媒体一再恐吓你,要不吃不喝十几年才买得起房子。以第一个花700万元在汐科火车站附近买房子的年轻人为例,假设他一个月薪水五万元,换算下来,也要快12年才买得起。但你为什幺只用他现在的薪水来算?难道薪水不会增加吗?

还有,为什幺要用一次付清700万元来算?把银行还款年限拉到30年,本金加利息的总金额虽然一定比700万元高,但每个月摊还的金额,一定让你还可以有基本的生活水準。

房价之外,银行贷款条件也非常重要

不要再抱怨以前只要花多少多少钱,就可以在台北市大安区买到好大的房子,现在用同样的价钱,却只能在新北市买到好小的房子。现实就是如此,抱怨也没用,但至少银行贷款的条件比当时好了很多倍。

当年银行最多只能贷五成的房贷,现在可以贷到八成,而且当时的贷款利率也比现在高出三、四倍。现在和过去相比,除了不得不住远一点以外,贷款条件至少宽鬆很多。

是否负担得起?除了看「房价」之外,「银行贷款条件」也非常重要。

首先,一定要争取「宽限期」,让贷款初期只还利息、不还本金,减轻当下的生活负担。原因是,在正常的工作情形下,收入应该会愈来愈高,你也更有能力负担未来较高的本金加利息的费用。

其次,货比三家不吃亏。各银行都会就贷款成数、利率水準、还款期限和方式做组合,或许其中一、两项对你有利,但绝不可能四项都令你满意。我认为真正的关键是:每个月要负担的金额,会不会造成日常生活很大的压力?

我的建议是,每个月还款金额最好不要超过家庭可支配所得的一半以上,而且付完房贷后,还能维持基本的生活开销。

相关书摘 ►《零基础的佛系理财术》:钱放银行好安心?定存的风险高达百分之百

书籍介绍

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作者:施昇辉

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